안녕하세요, 오늘은 마스턴프리미어리츠1호 공모주 전망에 대해서 알아보려고 합니다. 4월은 공모주 일정이 없었고 5월은 공모주 일정이 있었지만 많은 공모주가 5월 2주 차에 몰리면서 좋지 못한 흐름을 보여주는 공모주가 많았습니다. 특히 SK쉴더스는 대어급 IPO로 주목받고 있었지만 수요예측에 좋지 못한 성적을 거두면서 결국 상장을 철회하였습니다. 또 가온 칩스는 고평가 되었다고 생각했지만 의외로 수요예측 결과가 매우 좋게 나오면서 흥행하면서 투자자들의 유동성이 어디로 흘러갈지 갈피를 잡지 못하는 상황입니다. 이번 포스팅에서는 마스턴프리미어리츠1호 공모주 전망을 알아보고 리츠의 개요, 투자 포인트까지 빠르게 알아보도록 하겠습니다.
우스갯소리로 이번 공모주 일정에서 증시가 좋지 못하고 금리인상 이슈가 있으니 오히려 리츠 상품이 역대급으로 흥행하지 않을까?라는 생각을 했는데요. 마스턴프리미어리츠1호가 정말로 수요예측에서 크게 흥행하면서 많은 투자자들의 불안한 심리를 확인할 수 있었습니다. 2주 차는 가온 칩스와 마스턴프리미어리츠의 싸움이 될 것이라고 생각됩니다.
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리츠란?
가장먼저 살펴볼 것은 리츠가 무엇인지부터 살펴보겠습니다. 많은 투자자들이 공모주와 일반주식, 심지어는 ETF까지 투자하고 있지만 오늘 설명드릴 리츠 상품은 잘 모르는 경우가 많습니다. 여기서 리츠란 부동산을 전문적으로 투자하는 투자신탁을 이야기합니다. 즉, 소액 투자자들로부터 자금을 모으고 이 모여진 자금으로 부동산이나 부동상 관련 지분에 투자라여 수익을 배당금의 형태로 투자자들에게 지급하는 부동산 투자회사입니다.
리츠의 구조를 다시 살펴보면 회사가 얻은 배당 가능이익의 90% 이상을 배당으로 지급하게 되어있습니다.
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리츠 투자 포인트
리츠 상품에 투자하기 전에 살펴보아야 할 것이 대표적으로 3가지 정도가 있습니다.
1. 투자대상 부동산이 어떤 부동산이고 어디에 위치한 것인가?
2. 안정적인 임대수익을 확보 가능하고 공실이 없는 투자물건에 투자를 진행하는가?
3. 예상 배당수익률은 얼마나 되고 배당 주기는 몇 번이나 지급하느냐입니다.
위의 세 가지를 기억하시고 아래 내용을 살펴보시면 투자에 더욱 도움이 될 것이라고 생각합니다.
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수요예측 결과
총 1,204곳의 기관투자자들이 참여를 진행했고 최종적으로 1,170.44 :1을 기록하면서 최근 공모주중에서 수요예측을 진행한 대명에너지보다 훨씬 좋은 결과를 만들어냈습니다.
심지어 SK쉴더스는 청약철회까지 했는데 말이죠. 심지어 그동안 상장한 리츠 상품중에서 가장 인기가 많았던 미래에셋 글로벌 리츠의 1,019.58 : 1의 기록을 갈아치우면서 마스턴프리미어리츠 1호가 리츠 상품중 1위가 되었습니다.
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마스턴프리미어리츠 1호 구조
우선 마스턴프리미어리츠 1호 구조를 살펴보겠습니다. 모리츠로 마스턴프리미어리츠가 존재하고 자리츠로 마스턴글로벌위탁관리 부동산 회사와 코크렙 제52호 위탁관리 부동산 투자회사로 나뉘어있습니다. 각각 자리츠 2개의 회사가 프랑스의 아마존 물류센터 2개와 인천항에 스마트물류센터를 소지하고 있습니다. 그리고 자펀드가 하나 있고 이 자펀드는 프랑스에 오피스빌딩을 편입하고 있습니다.
즉 정리하자면 프랑스에 아마존과 연계되어있는 물류창고 2개와 프랑스의 오피스빌딩 1채, 국내 인천항에 스마트물류센터까지 총 5개의 물건에 투자를 진행한다고 생각하면 되겠습니다.
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공모자금 사용계획
이번 마스턴프리미어리츠1호의 공모자금 사용계획은 다음과 같습니다. 마스턴 글로벌 지분출자를 통해서 아마존 노르망디와 남프랑스 물류센터 편입을 마무리 지을 예정입니다. 또한 인천항의 물류센터는 쿠팡이 사용하고 있으니 글로벌 대기업 아마존과 쿠팡에도 모두 투자하게 되는 것입니다.
즉 이번 마스턴프리미어리츠 1호의 주요 자산은 크게 3가지로 프랑스의 아마존 물류센터, 인천의 스마트 쿠팡 물류센터, 마지막으로 프랑스의 크리스털 파크 오피스 빌딩입니다. 또한 모두 임대율이 100%로 공실이 없기 때문에 투자하기에 부담이 없다고 볼 수 있겠습니다. 아직 임대차 기간도 남아있기 때문에 일정기간 동안 안정적인 수입을 형성했다고 생각합니다.
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임대계약 내용
프랑스 아마존 물류센터
프랑스 물류센터는 아마존과 계약을 진행했습니다. 계약기간은 총 12년으로 2034년 4월까지이고 중도해지는 불가능한 조약이 걸려있습니다. 만기 이후 한해에 한해서 9년 연장 옵션이 있습니다. 또 가장 중요하게 생각하는 임대료 상승 조건인데요. 이는 프랑스 상업부동산 임대료 지표를 통해서 연동하며 지속적으로 임대료를 변화시킬 예정이라고 합니다.
때문에 현재 금리가 오르고 원자재 및 임금이 오르고 있는 상활에서 했지 할 수 있는 상품으로 떠오르고 있는 상황입니다. 너무 좋은 조건이고 투자자 입장에서는 부담을 덜어낼 수 있는 투자 상품입니다. 또한 아마존이 먼저 선계약을 진행한 마만큼 아마존 물류센터의 핵심거점으로 활용되고 있다는 점이 유리하게 작용할 것으로 보입니다. 때문에 투자기간 동안 공실 가능성은 없다고 생각합니다.
인천항 스마트 물류센터
인천항 스마트 물류센터는 국내 대기업인 쿠팡과 계약을 진행했습니다. 계약기간은 총 5년으로 2026년 4월까지로 중도해지는 불가능합니다. 연장 옵션으로 5년씩 2회가 가능하기 때문에 최대 계약기간은 2036년 4월까지 입니다. 다만 아쉬운 점은 4년 차 이후 연 1%의 임대료 상승이 되는데요. 현재 물가 상승기에 임대료 인상이 되지 않기 때문에 아쉽다고 생각합니다. 임대인보다 계약자에게 조금 더 유리한 상황입니다.
크리스털 파크
크리스털 파크는 다른 것보다 입지가 매우 좋다고 생각합니다,. 파리 내에서 줌심업무지구에 가장 인접해있고 파리내에서 지역 인당 소득이 가장 높은 지역에 속해있습니다. 또한 파리 명품거리 및 업무지역과 인접하여 공실율은 현저하게 낮아진다고 생각합니다. 전체적으로 임대차 계약내용이 나쁘지 않습니다.
정리하자면 아마존과 쿠팡, 그리고 프랑스 중심 업무지구에 인접한 오피스빌딩까지 매우 안정적이고 임대율이 100%를 당 성한 아주 좋은 상품입니다. 임대만기도 아직까지 여유롭게 남아있어 부담스럽지 않습니다. 또한 선매입 전략으로 현재보다 낮은 가격에 자산을 저렴하게 매입한 것을 알 수 있습니다. 때문에 차후에 매각으로 인한 차익을 기대할 수 있을 뿐만 아니라 현재 원자재 가격이 폭등하면서 건축비가 오른 만큼 자산수익이 극대화되는 효과까지 얻을 수 있겠습니다.
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예상 배당수익률
마스턴프리미어리츠 1호는 반기배당을 실시하고 각각 3월과 9월에 반기배당을 실시합니다. 배당수익률을 1년으로 계산하면 약 5000원을 기준으로 1년에 평균 5~6%에 해당할 것으로 보입니다. 또한 물가승으로 인한 임대료 상승이나 자산매각으로 인한 시세차익으로 인한 추가 배당금까지 생각할 수 있는 종목입니다.
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위험요소와 투자포인트
이번에는 위험요소를 살펴보겠습니다.
첫 번째로 금리인상 위험입니다. 하지만 다행히도 프랑스물류센터를 비롯해 인천항, 크리스털 파크 모두 고정금리를 적용하고 있기 때문에 이점에서는 다른 리츠에 비해서 안정적이라고 할 수 있습니다. 추가적으로 환율 역시 통화스왑을 통해서 환헷지 전략을 사용하고 있습니다.
반대로 투자 포인트를 살펴보겠습니다.
1. 아마존, 쿠팡, 에스티로더, 크리스털 파크 등 우량 임차인이 구성되어있습니다.
2. 임대율이 이미 100%이고 남은 잔여 만기 기간이 10년 이상 남아있습니다.
3. 예상 배당수익률도 6% 이상으로 높은 편에 속합니다.
4.ILAT지수에 따른 임대료 상승과 NNN계약, 통화스왑 등 고정금리에 환헷지 전략으로 안정성이 높아졌습니다.
의무보유확약비율
마스턴프리미어리츠 1호의 의무보유확약비율을 확인한 결과신청수량을 기준으로 약 43.3%로 일반 IPO 기업보다 훨씬 높은 것을 알 수 있습니다. 최근 공모주들 보다도 훨씬 높을 뿐만 아니라 최근 리츠들의 평균적인 확약비율이 21.69% 수준인 것을 감안하면 약 2배 이상 높은 결과입니다. 아마 현재 물가와 금리 상승이라는 이슈를 반영하고 아마존과 쿠팡이라는 물류센터 계약구조 등 매력적인 상황이 맞물려 현재 상황을 만들어낸 것으로 보입니다.
공모개요
- 수요예측일 : 2022.05.02 ~ 2022.05.03
- 공모청약일 : 2022.05.12 ~ 2022.05.13
- 배정 공고일 : 2022.05.17
- 납입일 : 2022.05.17
- 환불일 : 2022.05.17
- 상장일 : 2022.05.31
- 총공 모주 식수 : 11,860,000 주
- 신주모집 : 11,860,000 주 (100%)
- 희망 공모가액 : 5,000원
- 확정공모가 : 5000원
- 공모금액 : 59,300 (백만 원)
- 주간사 : 삼성증권
확정공모가는 5000원이고 2022년 5월 12일부터 13일까지 청약을 진행하고 5월의 마지막 날인 5월 31일에 상장을 진행합니다. 현재 매력적인 조건으로 많은 투자자들이 참여할 것으로 보입니다.
주간사는 삼성증권으로 많은 투자자들이 참여할 것으로 예상되는 만큼 미리 증권계좌를 개설하시고 청약방법을 익혀두는 것이 유리하겠습니다.
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정리
최근 리츠 상품들이 금리인상과 원자재 가격 인상으로 헷지상품으로 주목받으면서 상장하는 리츠마다 그 흐름도 매우 좋은 상황입니다. 지금처럼 인플레이션 우려감이 만연한 시기에는 리츠가 피난처로 주목받는데요.
다른 상품에 비해서 위험회피 성격이 매우 강하고 보통 물가가 상승하게 되면 임대료도 같이 상승하는 구조를 지니고 있기 때문에 현재 원자재 가격 상승으로 공사 시공비, 건축비가 가파르게 상승하는 만큼 자산가치도 상승할 가능성이 높다고 판단됩니다. 지금처럼 물가가 상승하는 시기에 그저 현금을 보유한다면 화폐가치가 하락할 가능성이 큰 만큼 실물자산인 부동산에 관심이 높아지고 리츠에 주목하는 상황입니다.
2주 차에 진행되는 가온 칩스와 마스턴프리미어리츠1호의 싸움이 될 것 같습니다. 때문에 두 종목의 경쟁률을 체크하시면서 같은 금액을 청약했을 때 더 좋은 수익률이 예상되는 곳에 집중하느것이 좋은 전략이 될 것 같습니다.
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